Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.
Travaux sur les constructions nouvelles
D’une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu’elles ne comportent pas de fondation.
Par exception, sont notamment dispensés d’un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé :
- les constructions qui créent entre 2 et 20 m² de surface hors oeuvre brute (SHOB),
- les constructions de moins de 2 m² qui ont une hauteur de plus de 12 mètres.
Définition
Surface hors oeuvre brute (SHOB) Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, loggias et toitures-terrasses
Travaux sur les constructions existantes
Les travaux sur constructions existantes sont en principe non soumis à permis de construire.
Un permis de construire est notamment exigé pour :
- l’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de (SHOB). C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable,
- le changement de destination d’une construction (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
- la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
Recours obligatoire à un architecte
Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la future construction dépasse 170m².
Possibilité de conseils
La personne qui n’est pas dans l’obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès :
- d’un architecte du Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE),
- du service de l’urbanisme de la commune où est situé le terrain,
- de la Direction départementale de l’équipement (DDE).
Durée de validité du permis de construire
Le permis de construire a une durée de validité de 2 ans. Le titulaire de l’autorisation peut en demander la prolongation au moins 2 mois avant son expiration.
Constitution du dossier
La demande de permis de construire peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire :
- Cerfa n°13406*01 (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes),
- ou Cerfa n°13409*01 (demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions).
Le formulaire de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes doit être utilisé pour les projets de construction d’une nouvelle maison individuelle d’habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante.
Si le projet nécessite d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d’en faire la demande directement sur le formulaire Cerfa n°13406*01.
Le formulaire de demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou démolitions doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d’aménagement autres que la construction d’une maison individuelle d’habitation et/ou ses annexes.
Si le projet nécessite d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d’en faire la demande directement sur le formulaire Cerfa n°13409*01.
Pièces à fournir
Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :
- un plan de situation du terrain,
- un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier,
- un plan de coupe du terrain et de la construction,
- une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
- un plan des façades et des toitures,
- une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage.
La demande de permis de construire et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d’un bâtiment historique et qu’il est soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.
Dépôt du dossier
Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Affichage du dossier
La demande de permis de construire fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.
Délai d’instruction
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier. Elle dispose d’un délai :
- de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.
- ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l’intéressé a accepté ce mode de transmission) s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier. Ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.
Réponse de l’administration
Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu’il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique.
L’arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l’administration sont motivées.
En l’absence de réponse de l’administration à l’issue du délai d’instruction de 2 mois, l’intéressé bénéficie en principe d’un permis de construire tacite.
L’administration a alors 2 mois à compter de l’obtention du permis tacite, pour faire savoir à l’intéressé les éventuelles contributions financières qu’il aura éventuellement à supporter.
Recours du demandeur contre le refus d’obtention d’un permis de construire
Lorsqu’un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à l’autorité qui a pris l’acte (en général le maire) de revoir sa position.
Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si cette tentative amiable échoue, le demandeur peut s’adresser au président du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain pour solliciter l’annulation du refus de permis de construire.
Le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.
La requête du demandeur doit exposer clairement les raisons qui permettent de justifier son droit à l’obtention du permis de construire.
Si l’intéressé obtient gain de cause, l’administration doit alors à nouveau se prononcer sur la demande de permis de construire.
Affichage en mairie et sur le terrain
Le permis de construire accordé fait l’objet de mesure d’affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain.
Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s’ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d’urbanisme.
Affichage en mairie
Dans les 8 jours suivants la délivrance expresse ou tacite (non écrit) du permis de construire, la mairie procède à l’affichage d’un extrait du permis de construire durant au minimum 2 mois.
Affichage sur le terrain
Le bénéficiaire du permis de construire doit afficher un extrait de son permis de construire sur son terrain pendant toute la durée des travaux. Cette affichage prend la forme d’un panneau qui doit être visible sur la voie publique. Il doit mentionner :
- le nom du bénéficiaire,
- la date et le numéro du permis de construire,
- la nature du projet et la superficie du terrain,
- l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Il doit indiquer également, en fonction de la nature du projet :
- si le projet prévoit des constructions : la superficie du plancher hors oeuvre nette (SHON) autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel,
- si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus,
- si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
- si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.
Sanction
L’absence d’affichage sur le terrain est punie d’une amende de 5ème classe.
Déclaration d’ouverture de chantier
Principe
Une fois l’obtention du permis de construire, son titulaire peut entreprendre les travaux. Dès le début des travaux, il doit avertir la mairie du commencement des travaux en effectuant une déclaration d’ouverture de chantier.
Demande de déclaration d’ouverture de chantier
Cette demande peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13407*01. Elle doit être fournie en 3 exemplaires et être déposée directement à la mairie où se situe le terrain ou être envoyée par lettre recommandé avec accusé de réception.
Ouverture du chantier
Le simple envoi d’une déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas à prouver le commencement réel des travaux. Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu’ils présentent une certaine importance. Le commencement des travaux se caractérise par :
-* l’installation de palissades autour du chantier,
- l’arrivée du matériel,
- les premiers travaux de terrassement.
Délais à respecter
Les travaux doivent impérativement être commencés dans un délai de 2 ans suivant l’obtention du permis de construire. Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d’1 an. Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an et que les travaux exécutés d’une année sur l’autre soit suffisamment importants et significatifs. Si ces délais ne sont pas respectés, l’autorisation de construire n’est, en principe, plus valable. Toutefois, elle peut être prolongée pour une durée d’un an.
Prolongation du permis de construire
Si les travaux ne peuvent pas être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire du permis de construire prévoit d’interrompre le chantier pendant plus d’1 an, il peut demander de prolonger son permis de construire d’1 an. Cette demande doit intervenir 2 mois avant l’expiration du délai de validité du permis de construire.
Recours des tiers contre le permis de construire
Si la validité du permis de construire est contestée par un tiers devant le tribunal administratif, le délai de validité du permis de construire est suspendu jusqu’à l’intervention de la décision de justice.
Déclaration d’achèvement des travaux Déclaration d’achèvement des travaux
Définition
La déclaration d’achèvement des travaux est un document qui permet de signaler à l’administration l’achèvement des travaux et la conformité de la construction avec le permis de construire ou la déclaration préalable.
Elle est obligatoire une fois que les travaux sont terminés.
Dépôt du dossier
La déclaration d’achèvement des travaux peut être effectuée à la mairie où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13408*01.
Elle doit être signée par le titulaire du permis de construire ou de la déclaration préalable et, le cas échéant, par l’architecte qui a dirigé les travaux.
La déclaration d’achèvement des travaux doit être établie en 3 exemplaires et être :
- déposée directement à la mairie de la commune où se situe le terrain,
- ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception,
- ou par courrier électronique si l’intéressé a accepté ce mode de transmission.
Contrôle de l’administration
Lorsqu’elle l’estime nécessaire, l’administration peut procéder au contrôle sur place, des travaux réalisés.
Cette visite des lieux n’est possible que dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la déclaration d’achèvement des travaux.
Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire, c’est le cas par exemple lorsque la construction est située dans un secteur sauvegardé ou couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers.
Passés ces délais, l’administration ne peut plus contester la conformité des travaux.
Anomalie constatée
Si l’administration constate une anomalie par rapport au permis de construire ou à la déclaration préalable, elle peut mettre en demeure le titulaire de l’autorisation d’y remédier en effectuant des travaux ou demander de déposer un permis de construire modificatif.
Si la régularisation de l’anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction.
Certificat de conformité
Il permet d’attester de la conformité des travaux au permis de construire ou à la déclaration préalable.
Ce certificat est délivré sur demande dans les 15 jours qui suivent sa réclamation.
Recours des tiers
A l’expiration d’un délai d’un an à partir de l’achèvement des travaux, aucune action en justice visant à obtenir l’annulation du permis de construire ou de la déclaration préalable ne peut être intentée.
La date prise en compte est celle de la réception, par la mairie, de la déclaration d’achèvement des travaux.